POLIMORF-HOTEL

Conversioni e ristrutturazioni alberghiere sono al centro delle discussioni, ma se l'obiettivo è quello di diventare Polimorfi la capitalizzazione necessaria diventa un ostacolo.

Decenni fa, agli inizi degli anni '90, partecipavo in qualità di direttore marketing alla Direzione di una grande impresa ricettiva, dotata di oltre 800 camere che ospitavano, stagionalmente, circa 220mila presenze. Tre grandi padiglioni periferici rispetto al centro avevano subito l'usura del tempo e ci si domandava se non fosse il caso di trasformare quelle camere da forma alberghiera ad appartamenti in forma di residence.

Tra le pulsioni Marketing e le considerazioni amministrative vinse l'amministrazione, negoziando un target preferenziale per giovani under 35, gruppi studenteschi e altri fruitori non troppo esigenti in materia di comfort, ovviamente con relativo adeguamento tariffario.

Pariteticamente un'altro settore della struttura, centralissimo, divenne oggetto di upgrading, offrendo così tre fasce tariffarie e di utilizzo a target paralleli ma con necessità differenziate, il tutto con nove mercati nazionali europei diversi sui quali intervenire.

Le modifiche avviate resero l'area RDM piuttosto turbolenta (all'epoca si iniziava ad usare i computer ma il grosso del lavoro si svolgeva ancora manualmente e le comunicazioni prevalenti avvenivano via telex !) ma i risultati finali furono, nel complesso, gratificanti.

Racconto questo breve aneddoto non per magnificare vicende personali e professionali ma per sottolineare come l'argomento in oggetto, quello della riqualificazione o riconversione alberghiera, non sia affatto nuovo, ma piuttosto indossi nuovi abiti per esprimere i medesimi concetti.

La Torre e la Forbice

Come riportato da Il Sole 24 ore Torre Velasca, lo storico e esteticamente discutibile grattacielo milanese, offrirà da luglio 72 tra appartamenti e suite definendo nell'importante modifica di destinazione d'uso, da residenziale di alto livello in alberghiero, una tendenza urbana apparentemente inarrestabile, condivisa con le altre grandi mète turistiche italiane, Venezia e Roma.

Parallelamente, in destinazioni dai target sensibilmente differenti, assistiamo ad un'opposta direzione dove impera la conversione da alberghiero in residenziale turistico o in mini appartamenti.

Non potendo dare a tutti i target il servizio di ospitalità atteso si preferisce concentrarsi sul target prevalente, in grado di ottimizzare la redditività.

Si amplia così la Forbice che allontana le forme del ricettivo in funzione dei Mercati prevalenti (target), delle modalità di consumo e dei relativi potenziali di spesa.

Nelle capitali del Lusso investimenti milionari puntano alla trasformazione di immobili di prestigio in residenze temporanee ad altissimo valore aggiunto, nelle capitali del turismo nazional popolare la trasformazione si inverte destrutturando il termine alberghiero, e i relativi servizi storici, a favore di un nuovo linguaggio residenziale che ridisegna l'offerta eliminando o rendendolo supplementare ogni servizio precedentemente incluso.

Grandi investimenti, grandi speculazioni

Se sul fronte delle riconversioni dei tre stelle lungocosta pesa l'incognita del Credito necessario ad effettuare gli investimenti edili e d'arredo, incognita pesante visti i tempi che attraversiamo e la generale crisi alberghiera di quello specifico tessuto imprenditoriale, sul versante opposto sembra che vi siano dei Re Mida per i quali l'ultimo dei problemi è tirare fuori milioni e milioni per accaparrarsi palazzi storici e riqualificarli in strutture ricettive.

Pare si tratti di Fondi di investimento, recenti gnomi minerari che estraggono oro dalle viscere della terra investendo nell'anonimato cifre mirabolanti.

Di gnomi così, paludati in altre vesti, ne vidi non pochi quando il narcotraffico andino investiva nell'alberghiero caraibico o i nostri potentati meridionali sviluppavano forme di ricettività adeguatamente travestite di modernità, ma come noto pecunia non olet e a nessuno garba si indaghi sulla provenienza più o meno lecita del denaro apportato dagli investitori anonimi.

Il fatto è che i gruppi finanziari e speculativi si attendono rapidamente risultati economicamente rilevanti per ottenere i quali non esitano ad operare ai limiti del consentito pur di abbattere i costi operativi. Chi avesse voglia di transitare a fianco dei grandi alberghi del lusso milanese scoprirebbe storie incredibili raccontate nei pressi degli ingressi riservati alla servitù, una servitù etnicamente articolata, aggregata solo dall'accettazione di condizioni altrove inapplicabili.

Così il Lusso dell'ospitalità assume, a volte ma non raramente, le forme grottesche dello sfarzo manifesto e dello squallore dietro le quinte, come una nobildonna decadente che si regge a botulini e belletti. Ma sono questioni di forma, dirà qualcuno, e irrilevanti perché quello che conta è fatturare: siamo investitori, non benefattori. E sia.

Anelastico per definizione

L'offerta alberghiera è anelastica per definizione. Possiamo segmentare l'offerta, passare dal tutto incluso al tutto escluso, differenziare le camere o i modelli di prenotazione, aperta e costosa o confermata e scontata, ma la struttura è quella che è, inamovibile, gli arredi vanno ammortizzati nel tempo adeguato, i servizi essenziali sono normati dalle disposizioni e dalle leggi e definiscono un costo invariabile, costi energetici, consumi e imposte locali, a partire dalla TARI, altrettanto. Rendere elastica un'offerta struttualmente rigida è possibile solo se si trasforma radicalmente l'offerta stessa e per farlo servono non solo capitali ingenti ma anche, persino soprattutto, orientamenti di mercato capaci di futuro.

Turismo e funghi prataioli

In troppi territori, infatti, si attribuiscono agli albergatori responsabilità e danni prodotti dall'insipenza politica che non ha saputo definire, nel tempo, strumenti di indirizzo territoriale in grado di favorire l'orientamento strutturale del ricettivo.

Per decenni si è pensato – politicamente – che il turismo fosse una sorta di fungo prataiolo che cresce spontaneamente per cui non servono studi, osservatori, valutazioni, ricerche di mercato, funzionari competenti e adeguatamente istruiti, ma è sufficiente stampare una tonnellata di depliant e partecipare, sulle tasche di Pantalone, a Fiere e conferenze.

Il risultato è che all'atto una rilevante percentuale di strutture medio stellate si trova in manifesta difficoltà, resa irrilevante dall'esplosione del fenomeno delle Locazioni Brevi e non adeguatamente supportata nelle decisioni da assumere in materia di riconversione o riqualificazione.

Per quelle strutture il Polimorfismo possibile rimane un miraggio, mentre la crisi del REV riduce sia il valore d'impresa che, per default, quello immobiliare.

E questa crisi, gigantesca nei numeri di cui si preferisce non parlare ed estesa a tutto il litorale nazionale, viene ignorata da una politica che forse spera in nuovi interventi dell'economia, magari di un'economia opaca ma ricchissima di liquidità, che rilevi e acquisisca strutture obsolete e realizzi il miracolo della riqualificazione.

Sarebbe l'ennesimo inciucio tra ignavia politica e liquidità sospetta.

E speriamo di sbagliarci.

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